Тел. (812)900-58-81.

Купить квартиру в ипотеку в Санкт-Петербурге.

То, что недвижимость является прекрасным инвестиционным инструментом, известно давно, также как, что приобретать квартиру удобнее с помощью ипотеки. От этих двух тезисов легко перебраться к третьему: о том, чтобы приобрести недвижимость в инвестиционных целях, используя кредитные средства. Мысль, мягко скажем, придумана не нами – фактически на ней строятся многочисленные американские книги такие как- «Первый шаг к богатству».
Однако как только вы соберетесь  пересадить эти позитивные ростки на твердую отечественную почву то столкнетесь с тем, что – не работает. Другие у нас экономические реалии. Какие именно, мы разберем.

Соотношение цены приобретения и аренды квартир  в России баланс оказывается очень и очень плохой. В американских книгах вы найдете массу подобных примеров: имея собственные средства в размере всего в 20% от стоимости недвижимости, вы приобретаете ее (оставшиеся 80% - банковский ипотечный кредит) и сдаете в аренду. Получаемых платежей оказывается достаточно для того, чтобы возвращать банку кредит, платить налоги (не делать этого – это поступать не по-американски), а также получать хоть какой-то доход на первоначально вложенный капитал – те самые 20% от стоимости квартиры. Это разумно: вы вложили собственные деньги, должны же вы что-то иметь с этого.
Что же у нас на родине? С реалиями всей России мы не знакомы (да, вероятно, и невозможно это – вывести какие-то средние для такой огромной и разнообразной страны цифры), поэтому поговорим о том стоит ли в инвестиционных целях купить квартиру в ипотеку в Санкт-Петербурге. Трехкомнатная квартира стоит примерно 5,5 млн руб. Имея 1 млн собственных средств, берем ипотечный кредит на оставшиеся 4,5 млн. Платежи по нему, как показывает ипотечный калькулятор составят тысяч 50-55 ежемесячно, плюс придется платить еще и квартплату (2-5 тыс. в месяц), периодически делать в квартире ремонт. А вот сдать такую квартиру можно максимум за 45 тыс. руб. в месяц. Итоги такие: «зарыты в землю» весьма существенные собственные средства, а заработан отрицательный доход (убыток) в 10000 в месяц на 20 лет вперед. Плюс к этому вы – уголовный преступник: налоговой инспекции безразличны ваши траты, а вот 45 тыс. руб. в месяц она считает доходом, с которого надобно заплатить 13%. Если же сделать это, то наши убытки возрастают еще на 3900 руб. в месяц, т.е. достигают почти 15000 руб. ежемесячно. Если это и инвестиция, то какая-то очень странная.
Попытки инвестировать в какие-то другие квартиры приводят к сходным результатам. Вот  другой расчет. Берем квартиру  - 56 кв. м общая площадь, комнаты 20 и 14,5, кухня 7,5, 3/5-этажного сталинского дома с потолками в 3 м. Стоимость такого объекта сегодня – 4,5 млн руб. При стандартных на сегодня условиях ипотеки купить такую квартиру можно, имея 1,2 млн руб. собственных средств. Проценты по кредиту составят 11,32% годовых, ежемесячный платеж – чуть более 54 тыс. руб. Реальная цена такого объекта в аренде – около 30 тыс. руб., т.е. у нас снова получается минус – как минимум в 24 тыс. руб., а в реальности – еще больше (квартплата, ремонты, налоги и т.п.).
И такая же картина повсеместно, во всех сегментах недвижимости – сплошные убытки. Опрошенные нами эксперты не смогли привести ни одного примера, где бы вложенные в арендную квартиру деньги приносили доход. Пусть хотя бы 10 копеек, но в плюс… Рентабельность аренды квартир не превышает 6 - 6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5. – А выплаты по ипотеке составят как минимум 11%. Есть, однако, соображение в пользу того, чтобы все-таки сделать подобную инвестицию. Сводится оно к тому, что, приобретая жилье в ипотеку, мы фиксируем ее цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи – их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия. А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их. Проиллюстрировать данный тезис возможно обычным примером. В 1994 средняя получка составляла  15 тыс. руб., а курс доллара был 470 руб. Произведя нехитрые математические исчисления, получаем  $32 в месяц. Теперь предположим себе, что в те годы получилось бы взять ипотечный кредит, выплаты по которому составляли бы, к примеру, половину получки. Финансовых затрат в 16 долларов ежемесячно мы бы сейчас просто не замечал.
Ситуация полностью возможная, особенно в условиях галопирующей стагнации экономики.  Хорошие возможности были и в последствии дефолта 1998 года – в долларовом эквиваленте квартиры фактически в 1 день упали в цене в 4 раза. Двушка в панельной стоила всего $14 тыс., а аренда солидной однокомнатной квартиры начиналась от $100 за месяц».
Покупка квартиры может иметь значение, когда она станет необходима впоследствии – к примеру, для ребенка. При том неистовом подъеме цен на недвижимость, как было до кризиса, квартира в аренде не только давала прибыли, но и дорожала, покрывая, следовательно, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при всем при этом подъем стоимости давал прибыль.
В общем, признавая верность этого тезиса (рост стоимости недвижимости на длительных периодах времени), автор не имеет возможности не заметить, что эти крутые скачки, какие приключились в 90-е годы минувшего века, повторятся навряд ли. Все-же рынок наш остепенился. Так что подорожание останется – хотя в исторической перспективе навряд ли наиболее 10% в год в среднем.
Есть, впрочем, также одно суждение – в противовес рассказанному в предыдущей главе. Наше страна, как ведомо, многократно выдумывает что-то новенькое – чтобы граждане не заскучали. «Бестселлером» заключительных лет считается тема увеличения налогов на недвижимость – кроме того есть солидные причины считать, собственно на этот раз разговорами не обойдутся, а все на самом деле станет сделано. В первую очередь, в последствии предстоящего выборного цикла Госдума будет выбрана на 5, а президент – в том числе и на 6 лет, то есть особенно стыдиться перед электоратом у властей не будет практически никакого резона. А во-2-х, объявлено очень большое число мегапроектов (Олимпиады, чемпионаты мира, саммиты), а обычный источник благополучия – нефть – как-то поиссяк. И карманы людей – единственный и естественный источник для пополнения бюджета.
Очевидно, слов про то, что «налоговая нагрузка на граждан не возрастет», произнесено немало, и они станут сказаны еще немало раз. Впрочем чудес не бывает: если бюджет получит больше – значит, все мы больше заплатим. К теме нашей нынешней статьи это имеет самое прямое отношение: допустим, мы приобрели жилплощадь для сдачи с применением ипотечного кредита, а через некоторое время налог повышают. Когда увеличение окажется серьезным, оно полностью способно обвалить рынок: рантье будут продавать свою недвижимость, чтоб приобрести что-то, скажем, в Германии. Либо уйти на рынок акций. Хотя это хорошо тем, у которых квартиры личные. А как тем, у кого ипотечные? Не окажутся ли аналогичные «игроки» в трудном положении: старых прибылей нет, а платежи по процентам необходимо продолжать?
…Само собой, мы и вовсе не требовали от наших консультантов четких прогнозов. Хотя с тем, что рассказанный сценарий смотрится вполне реально, они согласились. Налоговое законодательство, в том числе и в отношении недвижимости, изменяется ежегодно в большей или наименьшей степени. Обстановка совершенно непредсказуемая, хотя неоспоримо, что увеличение налогов на недвижимость, которое уже не раз обсуждалось в рамках всевозможных планов, в значительной степени скорректирует обстановку на рынке, особенно рынке аренды».

 

Еще несколько замечаний о банках
Вернемся к 1 главе – там мы занимались подсчетами, выясняя, выгодно ли покупать квартиру для аренды на заемные средства. Обратим внимание на очередной аспект: цифры взяты из «простых» программ банков, когда заемщик приобретает жилплощадь для себя лично. В кредитных договорах основной массы банков обязательно красуется пункт про то, что заемщик вправе проживать лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача жилплощади возможна исключительно с согласия залогодержателя. Несоблюдение данного пт наказывается сначала штрафами, а потом требованием досрочно вернуть кредит.
Такие же немногочисленные программы, которые разрешают аренду, традиционно учитывают завышенные проценты – на 1-2 пт годовых. Так что наш незадачливый бизнесмен сталкивается с невеселой альтернативой: или выплачивать еще больше (от чего убыточность всей затеи делается еще более огромной), или сдавать втихаря. Банки, естественно, не очень лютуют с проверками – хотя само осознание, что в каждый миг тебя могут наказать, как-то не греет душу.
Навряд ли стоит удивляться, что похожая схема инвестирования у нас не прижилась. Квартиры ежели и приобретаются, то с некими другими целями. В первую очередь – «на вырост» ребенку. На данный момент есть необходимые деньги, покупаем недвижимость, а чтобы был хоть какой-то заработок – сдаем ее. Такой вот расклад из серии «детишкам на молочишко». А реальные игроки – те, что оперируют такими понятиями, как «рентабельность инвестиции», - таких схем избегают. И, как нам кажется, верно делают.

Купить квартиру в ипотеку в Санкт-Петербурге.

 
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Меню поиска

Кредитный калькулятор

Расчитайте свой кредит без потери времени.
Сумма кредита:
Р
процентная ставка:
   % годовых
Срок кредита:
   Лет


Ежемесячные Выплаты:
Р

Сдам, сниму, куплю, продам недвижимость.

Получать информацию о новых объектах на e-mail.

Вы можете в любой момент отказаться от получения новых предложений.

Получать через RSS - Свежие предложения Агентства Недвижимости Ключи Петербурга.

Мы рекомендуем


Сдается 2-комнатная кв. в Шлиссельбурге.
Сдается 2-комнатная кв. в Шлиссельбурге. Евро/Рем, Косм/Рем – 2011 г., Есть Все Необх Оборуд/Мебель!, Нева, Озеро, Сауна, Камин, Все Новое!!! Читайте больше ......

Узнайте доступную Вам ипотечную сумму.
Общий ежемесячный доход (после налогообложения):
Р

Ориентировочные возможности по привлечению заемных средств:
Р

Ключи Петербурга