Тел. (812)900-58-81.

Управляющая компания Санкт-Петербург.

Организации, имеющие в собственности коммерческую недвижимость, пытаются, чтоб она приносила некую прибыль. Чтобы достичь желаемого результата и существует эта услуга, как управление коммерческой недвижимостью, в которой присутствует большое количество добавочных опций, которые как правило и оказывают большое влияние на увеличение прибыльности объекта недвижимости.

Как нарастить прибыль?

Есть немало методов чтобы управление моллом, комплексом либо иным объектом стало более успешным и обеспечило предельную прибыль. Ротация арендаторов - есть то, на что нужно направить свой взгляд. Строгая, хотя объективная. Естественно в рамках разрешенных законодательством и здоровым смыслом.

Присутствие навыка и точной структуры, а также способность видеть на шаг больше, даст УК устойчивый заработок. Для обеспечивания прибыли обязана быть вероятность вести консультации на стадии проектирования, строительных работ либо реконструкции, нужно участвовать в создании концепции становления объекта. Набор знаменитых инструментов управления (сертификация, диспетчеризация, call-центр, регламенты ключевых бизнес действий, информационные системы управления контролирования и отчетности, системность ценообразования, бюджетирование и так далее). Развернутый пакет доп услуг в области, кроме главного потока по аренде. Прозрачный Open Book либо гибкий Fix – по ситуации и запросам от владельца, - всё это неизбежно обязано способствовать увеличению прибыльности объекта.

Действенное управление, контроль над издержками при увеличении маржинальности, может помочь увеличить прибыльность объекта.

Главная цель для УК – обеспечить жизнедеятельность строения следовательно, чтоб было стопроцентное заполнение арендаторами, высочайшая популярность и заполняемость (отель), наилучшее применение полезных площадей с точки зрения извлечения добавочной выгоды. Чтоб собственник нес рациональные затраты на управление и сервис дома, и при всем при этом немалую часть затрат возмещал с помощью арендаторов и посетителей. Прибыль торгового объекта напрямую находится в зависимости от потока посетителей в его процентном перетекании в клиентов. Состав арендаторов и рекламная политика ТЦ обязаны конкретно отвечать своей целевой аудитории и гарантировать посетительские потоки и лояльность клиентов. Как известно, прибыль – это доходы минус затраты. Повышение прибыльной доли, и уменьшение затрат гарантирует прибыль компании.

Особо стоит обратить внимание на то, что – это знать целевую аудиторию своего объекта и конкурентную среду, быть гибкими к переменам рынка, каждый день держать руку на пульсе при общении с арендаторами как в отношении макроэкономических причин, но и в отношении успешности их бизнеса на объекте. Вся рекламная работа и стратегия последующего становления объекта обязаны быть основаны на вышеупомянутых познаниях, их многократном анализе и использовании в каждодневном функционировании. Залог удачи - это компетентность, которая пока не приобретена в полной мере.

Есть немало методов, с помощью которых УК сможет увеличить прибыльность объекта, хотя в их числе можно выделить более распространенные. В отличие от докризисного периода, когда на рынке доминировала схема фиксированных арендных ставок (% с оборота  использовался только профессиональными международными девелоперами в нескольких торговых центрах), в настоящий момент энергично применяется смешанная схема: фикс плюс % с оборота, подобно развитым европейским рынкам. Данная схема стала популярна в кризис, так как она оказалась наиболее применимой как для владельцев (возможность удержать арендатора), но и для ритейлеров (возможность понизить риски). По мере постепенного выхода рынка торговой недвижимости из кризиса характеристики смешанной схемы арендной платы изменялись. Когда в 2009 году фиксированная часть значительно сократилась, то уже к концу 2010 года в структуре арендной платы, как и в докризисный период, начала превалировать фиксированная часть, хотя при всем при этом сохранялся процент с оборота.

В 2010 году смешанный арендный платеж начал положительно приниматься девелоперами, так как товарооборот начал подрастать и, как последствие, у застройщиков возникла вероятность получения доп заработка, который могла принести им смешанная система взаиморасчетов. Плюсами этой схемы считаются возможность получения наиболее высокого дохода. Для эффективного плана, генерящего достаточные потоки гостей, процент от оборота принесет собственнику потенциально больший заработок, нежели в случае, когда ставка фиксирована. Наиболее низкий уровень ротации нанимателей. Операторы, работающие по указанной схеме, значительно реже выходят из проектов, так как даже в случае недостаточно высокого оборота, связанного с низким потоком посетителей, размер арендных платежей остается на приемлемом им уровне. Вероятность привлечения хороших арендаторов. Почти все знаменитые марки готовы действовать непосредственно на проценте с оборота. Особенно когда идет речь о новых марках, которые не представлены на внутреннем рынке, плохо обладают обстановкой и боятся рисков, связанных с нестабильным финансовым положением. К минусам возможно отнести то, что банки в расчете эффективности проекта применяют в основном наименьшую арендную ставку и консервативно подходят к оценке прибылей от платежей с оборота. Опасности непрозрачности оборотов оператора, дробление рисков с оператором.

Рекламная деятельность, к примеру, для ТЦ остается одним из популярных методов получения доп заработка. На данный момент важным считается использование "креативного", нестандартного подхода в продвижении ТЦ, применяются мероприятия, способные не столько генерить поток посетителей и реализации в ТЦ, а, к примеру, спозиционировать проект как место, где кроме шопинга, у вас есть возможность обучиться сами ч-то, обучить своих деток, посмотреть представление, дефиле и так далее Кроме того как и прежде эффективны промо-мероприятия, спонсорство, реализация маркетинговых возможностей.

Более востребованными приемами повышения доходности увеличение ставок по аренде, оптимизация затрат на управление эксплуатацией. Ротация нанимателей если соблюдать условие наличия достойной инфраструктуры объекта – если это бизнес центр. Помимо прочего продуманного до мелочей tenant mix для торгового центра.

Разновидностей очень много. Продать, к примеру. Предложить доп сервис арендаторам. Организовать на данных площадях свой бизнес. Либо передать в ЗПИФН, к примеру.

Репутациею использует реконцепция строения, т. е перемена планировочных решений, перемена пула арендаторов, перемена класса помещения. Помимо прочего внедрение мест совместного пользования здания и прилегающей местности, как источника извлечения дополнительной выгоды: островная торговля, маркетинговые промоакции, маркетинговые конструкции и носители внутри и снаружи строения, и так далее На сегодняшний день спросом пользуются дополнительные сервисы: сдача в аренду рекламных площадей объекта, их создание внутри и снаружи объекта, на его прилегающих землях, проведение промоакций с привлечением спонсоров и так далее В случае если говорить о торговых объектах, эксплуатирующие организации имеют все шансы оказывать сервисы нанимателям ТЦ. Сейчас все наибольшее внимание уделяется вопросам коммерциализации. В данное понятие входит как выборочная сдача в аренду мест совместного пользования, но и размещение рекламы нанимателей на фасаде, стеле и внутри дома (брендирование дверей, эскалаторов, штендеры, звуковая реклама и так далее), и еще проведение промо-активностей нанимателями и третьими лицами», - объясняет эксперт.

Это целиком зависит от того, как Вы желаете увеличить доходность. В случае если говорить про радикальное увеличение, то в такой ситуации может идти речь и о реконцепции объекта (с абсолютной/частичной заменой пула арендаторов). В случае если говорить о незначительном подъеме, то тут наиболее уместны локальные, точечные способы по смене одного-нескольких нанимателей, изменению структуры арендной ставки (переход на систему triple net), единой исправления ставок в сторону увеличения, поиску скрытых прибылей и т.д..

Иные способы

Владельцы помимо прочего реагируют на те УК, которые в состоянии обеспечить прибыль другими методами, помимо сдачи площадей в аренду. Опуская инструментарий достижения цели (личными силами либо привлечением УК), кроме обычных приемов на базе арендных потоков (регулирования арендных ставок), а также оптимизации операционных расходов (использование ведущих технологий и инструментов управления эксплуатацией), нужно вводить пакеты доп услуг, в том числе: консалтинговые сервисы (привлечение инвестиций, сопровождение бухгалтерского учета), обеспечивание офиса (от канцелярии до оргтехники), курьерская служба, call-центр, круглосуточная тех. поддержка, предоставление услуг либо пространства дата-центра, co-working (оптимально – в отсутствии фанатизма), предоставление оснащенных переговорных комнат, маркетинговые площади, проведение мероприятий (flesh meeting, акции и так далее), юридическое сопровождение, собственные телекоммуникационные компании, сервисы виртуальной АТС, сервисы по охране и мероприятиям контролирования заезда/выезда на территорию бизнес центра.

К примеру, в торговой недвижимости есть так-называемые сокрытые прибыли (сдача здания в неработающее время под съемку кино, проведение закрытых мероприятий в нерабочее время и так далее). Помимо прочего следует помнить, что прибыль возможно получать и от сдачи машиномест в аренду (наиболее характерно для офисной недвижимости), сдачи рекламных мест и т.д..

Большая часть данных методов издавна известно, хотя есть и такие, которые возникли на рынке относительно не так давно. Последнее время стала заметна направленность увеличения ставок со стороны владельцев на действующие арендные договора. Понемногу владельцы отыгрывают выставленные нанимателям бонусы. При этом работа по увеличению ставок с текущими нанимателями – также привилегия управляющей компании.

Рынок довольно юный, хотя в тоже время устоявшийся - вероятно и будут замечены некие новые яркие идеи и приемы.

Управление ротацией – это очередной момент в успешном ведении бизнеса управляющей компанией. У любой управляющей компании своя схема, хотя все-таки возможно выделить ключевые основы для достижения лучшего результата. Самый основной принцип, как при естественной ротации, так и при вынужденной ротации – это принцип здорового смысла. Осмысленное увеличение арендных ставок, подкрепленных тенденциями рынка, даст возможность убрать с объекта слабых неплатежеспособных нанимателей и увеличить прибыльность объекта привлечением свежих нанимателей. Более тонко нужно оперировать в масштабах вынужденной ротации, как то - смена концепции развития объекта, переориентация на иную покупательскую аудиторию либо корректировка неуспешного пула арендаторов (для магазинов) - в случае присутствия «мертвых зон», падения потоков клиентов, в соответствии с этим, понижения доходности объекта. Стремление владельца (либо управляющая компания) заинтересовать новые торговые брэнды на объект, способные повысить привлекательность его для целевой аудитории. Не исключены варианты роста арендатора, обусловленные его успешностью в бизнесе, появляются варианты расширения площадей для такового арендатора с помощью наиболее хилых и меньше платежеспособных нанимателей. Вероятны кроме того варианты ротации, кроме того вынужденной при наличии довольно эффективного арендатора при возникновении у последнего непреодолимых денежных трудностей.

1 из основных задач управления объектом платной недвижимости (офисное помещение, магазин), это взаимоотношение с нанимателями.

Поддержание устойчивых, долговременных, взаимовыгодных отношений – 1 из основных причин, оказывающих большое влияние в конечном итоге на стоимость объекта. Договор аренды помещения – это чуть ли не самый главный документ, после свидетельства о праве собственности,  который определяет объект и сформировывает его рентабельность, стоимость на рынке и привлекательность. Ротация или же неизменная смена нанимателей – есть процесс, который быть может вызван или непрофессиональным коммерческим управлением низким качеством техобслуживания и эксплуатации, и низким уровнем клиентского сервиса на объекте, или низкокачественной концепцией строения, плохими техническими характеристиками, которые препятствуют нанимателям развивать собственный бизнес в этом месте. Управляющая компания в обоих вариантах обязана принять нужные меры, чтобы ликвидировать непрофессиональный подход, а еще дать нужные советы владельцу внести нужные перемены, улучшения в проект, дабы ликвидировать высокую частоту смены нанимателей и невысокую популярность строения.

Стратегия ротации нанимателей обязана быть просчитана минимум на 3 года, в лучшем случае – на 5 лет. Главными целями, при всем при этом считаются избавление объекта от неуспешных, неплатежеспособных и проблематичных нанимателей. 2, хотя не менее весомый момент – обновление товарного микса: каждый го на рынок выходят свежие бренды и предложения, потому у объекта практически постоянно обязан быть «промежуток» хотя в 10%, а гораздо лучше в 20-30%, чтобы иметь возможность прибавлять «миниякорей», менять нанимателей. 3-ий момент – увеличение прибыльности. В тот же «промежуток» необходимо закладывать те зоны, на которых в момент открытия объекта невозможно заработать, но которые можно будет сдавать подороже, когда объект раскрутится.

В концепции ТЦ весомо не столько действенное зонирование, но и адекватно выбранный пул нанимателей, с точки зрения представленных брендов. Нужно просчитать рекламную модель, составить портрет клиента. Более весомая составляющая успеха – отыскать баланс меж якорными нанимателями, которые традиционно арендуют большие площади, но на льготных условиях и маленькими нанимателями торговых галерей, которые и приносят главный заработок владельцу. Именно 1-ая категория нанимателей, куда могут входить и продуктовые ритейлеры и увеселительные центры, делает клиентский поток и условия для доходной торговли 2-ой. Более ярко эта зависимость выражается в ТЦ находящихся вне центра, куда люди прибывают не столько за покупками, но и хорошо провести время.

Ротация нанимателей обязана происходить в масштабах четко очерченной лизинг стратегии, основанной на нуждах и предпочтениях целевой аудитории объекта. Нужно будет иметь абсолютное представление о том, кто считается целевым потребителем (заработок, возраст, семейное положение, зона доступности объекта, пр.). Управляющая компания обязана тщательнейшим образом изучить, что нужно сделать, чтоб клиенты проводили как можно больше времени в Вашем ТРЦ (наличие мест отдыха, неплохая зона фуд-корта, пр.) и неустанно трудится над увеличением величины среднего кассового чека, энергично привлекая нанимателей в рекламную деятельность ТРЦ, инициируя кросс-сейл инициативы.

Ключевыми принципами можно назвать энергичную работу с брокерами, самостоятельную работу с нанимателями, с реестром нанимателей на предмет предвосхищения проблемных ситуаций (такой как связанных с расторжением договора).

Специалисты сходятся во мнении, что для успеха управляющая компания обязана постоянно держать руку на пульсе. Иначе возможно упустить как развитие новейших техник ведения бизнеса, но и совсем выпасть из обоймы.

Управляющая компания Санкт-Петербург.

 
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Меню поиска

Сдам, сниму, куплю, продам недвижимость.

Получать информацию о новых объектах на e-mail.

Вы можете в любой момент отказаться от получения новых предложений.

Получать через RSS - Свежие предложения Агентства Недвижимости Ключи Петербурга.

Мы рекомендуем


Сдается 2-комнатная кв. в Шлиссельбурге.
Сдается 2-комнатная кв. в Шлиссельбурге. Евро/Рем, Косм/Рем – 2011 г., Есть Все Необх Оборуд/Мебель!, Нева, Озеро, Сауна, Камин, Все Новое!!! Читайте больше ......


Ключи Петербурга