Договор задатка. Соглашение о задатке.

Задаток - одно из тех слов, у которого юридическое значение сильно отличается от принятого в народе. Обычно под задатком ( договором задатка ) мы часто понимаем первоначальный-частичный платеж вперед за услугу либо товар. В результате передачи продукта или же оказание сервиса производиться конечный расчет. Ну, а в случае если продавец не выполнит свои обязательства - что тогда? Наверно, задаток просто возвращается?На самом деле, все сложнее. Ту операцию, о которой мы в настоящий момент разговаривали, правильнее именовать авансом. А залог -- не попросту частичный платеж, но к тому же метод обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения личных обязательств какой-нибудь из сторон станут совершенно другими...

Рассмотрим теорию Исходя из ст. 380 ГК РФ, задатком считаются деньги , выдаваемые одной из  сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство и в обеспечение исполнения обязательств по договору.

Задаток - 1 из приемов для обеспечения обязательств. Хотя он используется не настолько обширно, как залог либо неустойка, однако в определенных отношениях -- к примеру, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу - он вполне распространен.

Суть задатка состоит в том, что внесенный платеж  на не полную сумму услуги исполняет вспомогательную обеспечительную функцию. При этом функция данная двойственна. В чем все-таки она заключается?

Для ответа на данный вопрос понадобиться обратиться к п. 2 ст. 381 ГК РФ. Исходя из нее, в случае если договор не исполняется по вине внесшего задаток, то наличные средства ему не возвращаются, -- здесь задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Напротив, когда собственных обязательств не выполняет получатель задатка, то он обязан возвратить задаток в двойном объеме. С этой стороны задаток имеет единые черты с неустойкой (то есть штрафом) -- хотя тут обеспечительная функция на много соблазнительней: так как данные средства необходимо еще как-то взыскать!

И, в конце концов, когда обязательства не были исполнены по соглашению сторон или вследствие невозможности выполнения, задаток просто возвращается лицу давшему задаток, и стороны расстаются мирным путем.
Задаток быть может применен лишь в таких договорах, где у двух сторон есть обязательства друг перед другом, при этом у одной из сторон - обязательство денежное (оплатить конкретную необходимую сумму). Иначе стороны оказываются в неравном положении. Лишено смысла, к примеру, заявлять о задатке по договору займа, - так как там у заимодавца прямых обязанностей нет, есть лишь права. А договоры купли-продажи либо возмездного оказания услуг разумно и комфортно гарантировать задатком.

Хотя далеко не любой частичный платеж считается задатком. Во-1-х, неотъемлемым условием считается письменная форма соглашения о задатке, - иначе в случае колебаний и споров такой платеж станет рассматриваться как аванс. Во-2-х, договор, обязательства из которого поддерживаются задатком, обязан быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (либо хотя бы в одно и тоже время с ним) - потому что задаток, по определению, “выдается одной из сторон ... иной стороне в подтверждение заключения договора. ” В-3-х, наличные средства обязаны передаваться непосредственно другой стороне главного договора, а не третьему лицу.

Задаток в сделках с недвижимостью

Предположим себе ситуацию: вы приняли решение сэкономить на услугах агентства недвижимости и начали сами себе подбирать жилплощадь. Осмотрели 1, 2, 3, - как бы на чем-то остановились. Хотя как продавцу быть уверенным, что Вы не раздумаете? По правде, у вас есть возможность пообещать приобрести жилье, хотя после этого отыскать себе иной вариант, - а продавец будет сидеть и ожидать, тратя время и отказывая другим вероятным покупателям.

В этом случае вполне распространенной практикой считается взимание задатка продавцом квартиры (заключение соглашения о задатке ). В случае если уж клиент отдаст даже не очень большую часть от общей цены, хотя с условием, что при отказе данные средства к нему не возвратятся, - он просто так от покупки не откажется. Если взглянуть под другим углом, покупателя станет греть идея, что и продавец его сейчас просто так не бросит, - так как при несоблюдении им обещания понадобиться отдавать задаток в двойном объеме. Оформляем письменное соглашение о задатке - и...

Однако стоп. Давайте задумаемся: считается ли эта операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу - да, а по букве закона - нет! Так как главной договор еще не заключен!

Быть может, соглашение о задатке при таком варианте можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи жилплощади? Нет, это также ошибочно: по предварительному договору практически никаких обязанностей выполнить платежи у сторон еще не возникает. У них есть исключительно одно обязательство - заключить в дальнейшем главной договор на конкретных условиях. Обязательство оплатить жилплощадь возникает у покупателя только в последствии заключения непосредственно договора купли-продажи, который подлежит гос регистрации. В следствии этого передаваемая сумма не имеет возможности рассматриваться как частичный платеж по договору.

К слову, предварительный договор, чтобы иметь силу, обязан заключаться в форме, установленной для главного договора. Довольно подозрительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель жилплощади отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации надлежащего договора.

Вместе с агентством
Хотя вероятны еще более трудные случаи. Так, агентства недвижимости, которые представляют интересы продавца недвижимости, не меньше него  заинтересованы в том, чтобы покупатель не раздумал и сделка не сорвалась.
Одной из форм обеспечения серьезности планов покупателя считается заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему клиент, грубо говоря давший согласие на покупку жилья, вносит некую необходимую сумму в счета грядущей оплаты. При этом средства получает не продавец, а агентство недвижимости - как 3-я и независимая сторона. В случае не совершение сделки по вине лица внесшего задаток, внесенный залог не возвращается и покрывает траты продавца и риэлтора.

Договор задатка. Соглашение о задатке.