Досрочное расторжение - договор найма жилого помещения.

В условиях снижения спроса приобретает большую актуальность вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилого помещения. Для расторжения данных соглашений в законе предусмотрены определенные основания.
Хочется заметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Р Ф (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). Кроме этого стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.
И так основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно условно разделить на три категории: договор найма жилого помещения
1) по желанию арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
2) по желанию арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Аренда и найм. Эти основания являются практически общими для всех договоров аренды (арендатором, как правило, выступают  юридические лица) или найма (наймодателем может быть только физическое лицо). Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда. Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Исходя из этого, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Основным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).
Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.
Найм. Договор найма жилого помещения в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя. В следствие данного этот договор быть может расторгнут наймодателем исключительно в судебном порядке и лишь в случаях, предусмотренных законом:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев (когда договор найма жилого помещения заключен на срок от 1-го года до 5 лет, как сложилось на практике), когда договором не установлен наиболее долгий срок, а при короткосрочном найме (договор найма жилого помещения заключен на срок до 1-го года) в случае невнесения платы наиболее 2-ух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения либо порчи жилого помещения нанимателем либо иными гражданами, за действия которых он отвечает.
Других причин расторжения договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя буква закона не учитывает.
Нанимателем же договор быть может расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) методом подачи надлежащего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Сокращения этого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и вовсе не применяться судом (ст.422 ГК РФ).
Естественно, каждый договор найма помимо прочего быть может расторгнут по соглашению сторон в любое время.
При всем при этом стоит не забывать, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по обоюдному согласию (при наличии соответствующей переписки), помимо прочего может значить расторжение этого договора по соглашению сторон.
На практике нередко причины расторжения договора аренды и договора найма перемешивают, соединяют, вводят причины, которые не учтены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а иногда и самого договора.
Разобраться в хитросплетении действующего отечественного законодательства, а особенно к тому же в толковании норм закона судебной практикой, подчас трудно самим юрисконсультам, а не исключительно не профессионалам.

Договор найма жилого помещения.